Was beim Immobilienerbe zu beachten ist
Für die Meisten ist das Erben einer Immobilie ein unerwartetes, völlig fremdes Ereignis und an sich schon eine komplexe Angelegenheit. Wenn es um das Haus der Eltern oder der Großeltern geht, in dem man selbst lange gewohnt hat, ist der Hausverkauf zusätzlich eine sehr emotionale Entscheidung. Es gilt viele Dinge zu klären, rechtliche Vorschriften zu beachten und das in einer emotional stark belasteten Zeit. Dieses Thema wird oft erschwert, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt und alle sich einig sein müssen, was mit der Immobilie passieren soll. Die Entscheidung soll schließlich nicht den familiären Frieden stören, niemand sollte sich übervorteilt, ausgenutzt und nicht mit einbezogen fühlen. Zudem sind die Erwartungshaltungen und Verwertungsvorstellungen meist sehr unterschiedlich. Hier gilt es, durch professionelle Unterstützung Ruhe in den weiteren Ablauf zu bekommen und mit Erfahrung die auftretenden Fragen abzuklären:
Soll die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden?
Vielleicht wohnen Sie schon im eigenen Haus oder der Eigentumswohnung, dann scheidet ein Umzug aus. Vermietung birgt gewisse Risiken und Aufwand und Sie möchten sich auch nicht mit der Vermietung befassen? Wenn dann der Verkauf die beste Lösung ist stellt sich die Frage, ob Sie alleiniger Erbe sind oder ob eine Erbengemeinschaft die Immobilie geerbt hat.
Wann kann die Immobilie frühestens verkauft werden?
Die Voraussetzung für den Verkauf der Erbimmobilie ist ein gültiges Testament, ein Erbvertrag, eine umfassende Vorsorgevollmacht oder ein Erbschein. Der Erbschein muss beim zuständigen Amtsgericht oder Nachlassgericht beantragt werden. Anschließend muss der Eintrag im Grundbuch berichtigt werden damit Sie, beziehungsweise die Erbengemeinschaft, neuer Eigentümer der geerbten Immobilie sind.
Was ist die Immobilie wert?
Für die Wertermittlung spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zunächst sind die üblichen Kriterien entscheidend: Baujahr, Größe, Lage, Zustand und Ausstattung sind für die Bewertung wichtig. Aber auch andere Gegebenheiten können stark wertbeeinflussend sein. Besteht zum Beispiel ein Wohnrecht oder Vorkaufsrecht für bestimmte Personen, die vom Erblasser festgelegt wurden. Bei vermieteten Immobilien gilt, dass dem Mieter wegen des Verkaufs nicht gekündigt werden darf.
Was bedeutet der Pflichtteil und welche Konsequenzen kann das haben?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Erben nur einen Pflichtteilsanspruch haben. Das heißt, diese Personen sind im Testament von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen, sind aber aufgrund der Familienkonstellation pflichtteilsberechtigt. In Frage kommt diese Regelung nur für Kinder, Enkelkinder, Eltern und Ehepartner beziehungsweise Partner in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft. Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Eine Auszahlung ist nur in Geldform möglich, man hat also als Pflichtteilsberechtigter keinen Anspruch auf einen bestimmten Teil der Immobilie, sondern nur auf den finanziellen Gegenwert.
Was können Sie bei Uneinigkeit der Erbengemeinschaft tun?
Als Alleinerbe können Sie nach Ihren eigenen Vorstellungen handeln und die Immobilie jederzeit verkaufen, sobald die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind. Mehrere Erben bilden dagegen eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam handeln darf. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft werden als Miterben bezeichnet – im Gegensatz zum Alleinerben, wenn keine weiteren Erben vorhanden sind. Über den Verkauf der Erbimmobilie muss grundsätzlich Einigkeit bestehen. Ein einzelner Miterbe darf den Verkauf der Immobilie nicht veranlassen. Ebenso ist es nicht möglich, dass ein Miterbe seinen Anteil einfordert, wenn die Erbengemeinschaft nicht einverstanden ist. Wenn die verstorbene Person die Einzelheiten in einem Testament oder mit einem Erbvertrag geregelt hat, bleiben der Erbengemeinschaft unschöne Streitereien erspart. Sollte sich aber die Erbengemeinschaft nicht einigen können, bleibt nur die Zwangsversteigerung der geerbten Immobilie.
Welche Kosten entstehen im Immobilien Erbfall?
Die Erbschaftssteuer. Wenn Sie Vermögen erben, besteht gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich eine Erbschaftssteuer-Pflicht. Durch – vergleichsweise großzügige – Freibetrags-Regelungen ist allerdings effektiv vielfach keine Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu zahlen. Das deutsche Erbschaftssteuerrecht verfährt nach dem Prinzip: je näher das Verwandtschaftsverhältnis bzw. die Beziehung zum Erblasser ist, desto höher der Freibetrag und desto geringer die Steuerlast. Die höchsten Begünstigungen erhalten danach Ehegatten und Kinder des Verstorbenen, die geringsten Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis, wie erbende Freunde, Bekannte usw…
Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer wurden im Jahre 2009 deutlich angehoben. Für geerbte Immobilien gelten einige Sonderregelungen, die die Erbschaftsteuer-Belastung tendenziell reduzieren. Auf diese Regelungen gehen wir im folgenden kurz ein.
Sonderregelungen beim Immobilienerbe?
Bei vererbtem Immobilienvermögen, wie ein Haus oder eine Wohnung, gelten einige Sonderregelungen, die die Erbschaftsteuer-Belastung tendenziell reduzieren:
l Vererbte Mietimmobilien werden nur zu 90% ihres Wertes berücksichtigt. Es wird also ein pauschaler steuerlicher Bewertungsabschlag von 10 % im Vergleich zu Mietobjekten am „freien Markt“ vorgenommen
l Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung dagegen vorher selbst bewohnt, kann die Erbschaft unter bestimmten Bedingungen ganz steuerfrei bleiben. Nur wenn alle Bedingungen erfüllt sind, tritt allerdings Steuerfreiheit ein:
- das Haus oder die Wohnung muss vom Verstorbenen bis zum Eintritt des Erbfalls selbst genutzt worden sein
- Erben der Immobilie sind der Ehepartner bzw. ein eingetragener Lebenspartner oder ein Kind des Verstorbenen
- die Erben wohnen unmittelbar nach Eintritt des Erbfalls mindestens zehn Jahre lang weiter in der Immobilie. Wird die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten, droht nachträgliche Besteuerung
- die Wohnfläche des Hauses oder der Wohnung darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Ist sie größer, besteht für den übersteigenden Flächenanteil Steuerpflicht
Wie funktioniert die Wertermittlung als Basis für die Erbschaftssteuer?
Ob und inwieweit Immobilienvermögen der Erbschaftssteuer unterliegt, hängt neben den Freibeträgen und der Geltung steuerlicher Immobilien-Sonderregelungen natürlich auch vom Wert ab. Entscheidend ist dabei der sogenannte „Verkehrswert“ der Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls. Der Verkehrswert ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit für das Objekt oder Grundstück anzusetzen wäre. Für die Ermittlung des Verkehrswertes für Erbschaftssteuer-Zwecke ist sehr oft ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Der Gutachter ermittelt den Wert nach amtlich anerkannten Verfahren. Die Methodik ist im Einzelnen in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:
- Das Vergleichswertverfahren: ist bei selbst genutzten Immobilien üblich. Es ermittelt den Wert der Immobilie anhand der Kaufpreise bei vergleichbaren Immobilien-Transaktionen im zeitlichen Umfeld des Todeszeitpunkts. Dazu dienen die amtlichen Kaufpreissammlungen bzw. Bodenrichtwerte als Grundlage. Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist, dass genügend Vergleichsfälle existieren.
- Das Ertragswertverfahren: wird bei Miet-Immobilien eingesetzt. Hier wird der Gebäudewert anhand der zukünftig zu erwartenden Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet. Dabei findet eine Kapitalisierung mit Hilfe eines geeigneten Vervielfältigers statt, der den Liegenschaftszins – eine Art Vergleichsrendite – und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Der Bodenwert wird als Vergleichswert ermittelt und hinzuaddiert.
- Das Sachwertverfahren: wird nur angewandt, wenn keine oder nicht genügend Vergleichstransaktionen zur Verfügung stehen. Hier orientiert sich die Bewertung der Immobilie an den Herstellungs- bzw. Baukosten für einen vergleichbaren Neubau unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Abnutzung. Der Bodenwert wird wieder als Vergleichswert ermittelt und hinzuaddiert.
Manchmal kann der Verkauf notwendig sein, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können oder den Nachlass zu verteilen, wenn sich mehrere Erben die Erbschaft teilen. Eine Auseinandersetzung aufgrund des Erbes ist immer ein schwieriges Thema, bei dem es sinnvoll ist, unabhängige Dritte einzuschalten. Aber auch wenn Sie alleiniger Erbe sind, bedeutet die Veräußerung vielfach eine zusätzliche Last, die zur Trauer und den vielfältigen Aufgaben der Nachlassregelung noch hinzukommt.
Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie passieren soll, findet häufig im Schatten eines Todesfalls statt, der sie zusätzlich beschäftigt und Ihnen die Energie raubt, sich umfassend in das Thema einzulesen. Darum wenden Sie sich an einen lokalen Experten mit Erfahrung bei der Bewertung von Erbimmobilien und dem professionellen Umgang mit Erbengemeinschaften.
Wir sind für Fragen gerne für Sie unter (07142) 91440 da und helfen Ihnen, eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung zu finden.
Ihr Heuschele Immobilien Team.